Wat je moet weten over de kosten bij het verkopen van een huis

Wat komt er eigenlijk allemaal kijken bij het verkopen van een huis? Natuurlijk hoop je op een mooie opbrengst, maar voordat je kunt proosten op de verkoop, zijn er kosten die je niet mag vergeten. Die kosten kunnen flink oplopen als je ze niet vooraf in kaart brengt. Denk aan makelaarskosten, notariskosten of het aflossen van je hypotheek. Het zijn bedragen die soms onverwacht komen. Dat maakt het handig om op tijd te weten waar je rekening mee moet houden.

Veel mensen schatten de kosten lager in dan ze uiteindelijk blijken te zijn. Daardoor kom je soms in de knel bij de overdracht. Met een goede voorbereiding voorkom je stress op het laatste moment. Je weet dan precies hoeveel er overblijft na verkoop. Dat maakt het makkelijker om door te stromen naar een volgende woning of om andere plannen te realiseren. Door vooraf helder te hebben wat je kwijt bent, voorkom je teleurstellingen.

Makelaarskosten: wat betaal je precies?

Een van de bekendste kostenposten is de makelaar. De meeste makelaars werken op basis van courtage. Dit is een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Soms betaal je een vast tarief. Dat percentage ligt meestal tussen de 1% en 2%. Bij een woning van 350.000 euro gaat het dan om 3.500 tot 7.000 euro. Vaak komen daar nog extra kosten bij. Denk aan kosten voor opstart, promotie of het maken van foto’s.

Je kunt makelaars vergelijken, maar kijk niet alleen naar het tarief. De dienstverlening verschilt per kantoor. Let op of ze de bezichtigingen regelen, onderhandelen of alleen de woning online zetten. Onderhandel gerust over de prijs. Veel makelaars hebben ruimte in hun tarief. Een goede deal maken begint dus al voor de verkoop zelf.

Je huis aantrekkelijk maken: kosten voor styling en promotie

Een goed eerste indruk telt. Daarom kiezen veel verkopers ervoor hun woning professioneel te laten stylen of fotograferen. Deze kosten zijn niet verplicht, maar kunnen wel helpen om je huis sneller te verkopen en een hogere prijs te krijgen. Voor styling betaal je meestal een paar honderd euro. Een stylist kijkt met een frisse blik naar je interieur en maakt het aantrekkelijk voor een brede doelgroep. Denk aan neutrale kleuren, goede verlichting en slimme meubelopstellingen.

Ook professionele fotografie is geen overbodige luxe. Slechte foto’s kunnen ervoor zorgen dat je woning niet opvalt tussen het aanbod. Mooie beelden en een strakke presentatie op platforms als Funda maken echt het verschil. Tot slot betaal je soms voor extra promotie, zoals een social media-campagne of een opvallend bord in de tuin. Deze kosten variëren per makelaar, dus vraag altijd wat er inbegrepen is.

Juridische kosten bij de verkoop

Bij de overdracht van je woning komt ook papierwerk kijken. Daarvoor schakel je meestal een notaris in. Hoewel de koper in Nederland meestal de notaris kiest én betaalt, kunnen er toch kosten voor jou als verkoper zijn.

Denk aan kosten voor het opstellen van een volmacht als je zelf niet aanwezig kunt zijn bij de overdracht. Ook voor het doorhalen van de oude hypotheek in het Kadaster rekent de notaris een bedrag, vaak rond de 200 euro. Daarnaast moet je zorgen voor een geldig energielabel. Heb je dat nog niet? Dan moet je dit laten opstellen door een gecertificeerde energieadviseur. De kosten liggen meestal tussen de 150 en 250 euro, afhankelijk van de woning.

Hypotheek aflossen en mogelijke boeterente

Als je je woning verkoopt, moet je ook je lopende hypotheek aflossen. Dat gebeurt automatisch bij de notaris op het moment van overdracht. Maar let op: soms betaal je hiervoor een boeterente.

Boeterente ontstaat als je jouw hypotheek eerder aflost dan afgesproken, en de bank hierdoor rente-inkomsten misloopt. Niet elke hypotheekverstrekker rekent dit, maar het is wel belangrijk om dit na te vragen. Soms kun je dit bedrag beperken door een deel boetevrij af te lossen. Daarnaast kun je kosten maken voor het opvragen van de aflosnota en het aanpassen van je hypotheek bij verhuizing naar een nieuwe woning. Dit zijn relatief kleine kostenposten, maar het telt wel mee.

Belastingen en regionale verschillen

Bij verkoop moet je soms gemeentelijke lasten verrekenen met de koper. Denk aan onroerendezaakbelasting of afvalstoffenheffing. Je betaalt als verkoper vaak het deel van het jaar tot aan de overdrachtsdatum. De koper neemt daarna over. Ook zijn er regionale verschillen. De verkoopkosten kunnen anders liggen per provincie of stad. Zo is het voor mensen die een huis verkopen in Assen verstandig om rekening te houden met de lokale tarieven van makelaars en notarissen. Die kunnen lager zijn dan in bijvoorbeeld Amsterdam of Utrecht, maar verschillen ook per wijk.

Vergeet niet dat sommige gemeentes kosten rekenen voor de aanvraag van documenten zoals een omgevingsvergunning of plattegronden. Het loont om dit vooraf goed uit te zoeken.

Wie draait waarvoor op?

Bij het verkopen van je huis is het belangrijk om te weten welke kosten voor jouw rekening zijn, en welke voor de koper. In Nederland geldt meestal ‘kosten koper’, wat betekent dat de koper overdrachtsbelasting en notariskosten voor de eigendomsoverdracht betaalt.

Jij als verkoper betaalt voor het aflossen van je hypotheek, het energielabel, en soms kosten voor makelaar en promotie. Zorg dat je dit helder hebt voordat je een verkoopprijs vaststelt. Zo voorkom je financiële verrassingen. Als je verkoopt aan een belegger of via een veiling, kunnen afspraken anders liggen. Dan is het extra belangrijk om de kostenverdeling goed vast te leggen in het koopcontract.

Zo hou je overzicht én rust tijdens het verkoopproces

Een huis verkopen is spannend en vraagt om goede voorbereiding. Door vooraf inzicht te krijgen in alle kostenposten — van makelaarskosten tot juridische afhandeling — voorkom je dat je voor onaangename verrassingen komt te staan. Of je nu verkoopt vanwege een verhuizing, scheiding of nieuwe start: weten waar je financieel aan toe bent, geeft rust.

Zorg dat je de kosten overzichtelijk op een rijtje zet. Dat helpt je bij het onderhandelen én bij het maken van realistische keuzes. Zo weet je niet alleen wat je huis waard is, maar ook wat het je kost om het goed te verkopen.